Planiranje i izgradnja objekta za svakog Investitora predstavlja izuzetno složen proces, bez obzira da li je to u pitanju manje zahtevan objekat (kuća za stanovanje, vikend objekat gde je predviđen povremeni boravak korisnika) ili je u pitanju objekat kompleksnog poslovno-komercijalnog sadržaja i funkcije.
Prvi korak u planiranju je izrada Idejnog rešenja i Idejnog projekta.
U ovoj početnoj fazi razmišljanja izuzetno je važna uloga arhitekte koji će pomoći da se ideje prevedu u prostornu zamisao.
Početna ideja u komunikaciji sa arhitektom najčešće se transformiše u više prostornih mogućnosti koje će dovesti do odgovarajućeg Idejnog rešenja, a zatim i Idejnog projekta.
Kako bi došli do odgovarajućeg idejnog koncepta izuzetno je važno da napočetku Investitor pribavi Informaciju o lokaciji od nadležnih opštinskih službi, za lokaciju na kojoj će se graditi budući objekat.
Projektovanje i građevinska dokumentacija
Šta je ustvari informacija o lokaciji?
INFORMACIJA O LOKACIJI je zvanični dokument opštine na kojoj se gradi objekat u kome su definisani uslovi izgradnje. Ovim dokumentom su definisani urbanistički parametri (procenat izgrađenosti, indeks izgrađenosti, dozvoljena spratnost budućeg objekta…) kao i drugi parametri koji su neophodni arhitekti kako bi adekvatno pristupio izradi idejnog rešenja.
Koliko je važan ovaj dokument na početku procesa projektovanja govori i činjenica da ako bez ovog dokumenta dogovarate/realizujete idejno rešenje sa arhitektom sigurno ste na pogrešnom putu. Zašto? Nemate osnovne smernice za konkretnu lokaciju i verovatno dolazite do rešenja za koje nećete dobiti lokacijske uslove, a kasnije i građevinsku dozvolu o čemu će više biti reči u našem sledećem tekstu.
DRUGI KORAK u planiranju je pribavljanje lokacijskih uslova čiji je sastavni deo i idejno rešenje, katastarsko-topografski plan, kopija plana i izvod iz lista nepokretnosti.
Ako ste pristupili izradi idejnog rešenja u skladu sa informacijom o lokaciji dobrim delom ste adekvatno pripremili dokumentaciju za pribavljanje lokacijskih uslova.
U realizaciji idejnog rešenja pomažu i podaci iz katastarsko-topografskog plana, kao i kopija plana i list nepokretnosti.
Gradilište i dozvole
TREĆI KORAK u ovom procesu je podnošenje zahteva za dobijanje lokacijskih uslova koji se podnosi nadležnoj opštinskoj službi koja izdaje lokacijske uslove.
// Svaki investitor koji je je već planirao i realizovao neki objekat zna koliko je ovo dugotrajan proces i da su strpljenje i upornost jedini put do realizacije. //
Međutim ohrabruje činjenica da je proces pribavljanja lokacijskih uslova od 2015. godine značajno efikasniji jer je pribavljanje neophodne dokumentacije omogućeno preko sistema za elektronsko podnošenje prijava (eDozvola). Samo da napomenem da je ovo prvi korak na putu do dobijanja građevinske dozvole.
Put projektne dokumentacije do cilja – dobijanje lokacijskih uslova
Nadležna institucija (opštinska služba) koja je primila podnetu dokumentaciju u obavezi je da od javnih preduzeća (imaoca javnih ovlašćenja – vodovod i kanalizacija, elektrodistribucija, toplana…) pribavi uslove za projektovanje. Ako je predata dokumentacija potpuna (u skladu sa uslovima javnih preduzeća) nadležna institucija izdaje lokacijske uslove. Sve navedeno zvuči vrlo jednostavno, ali u praksi nije tako, zbog toga što je potrebno nekad dokumentaciju dopuniti, a ceo proces može da potraje mesecima.
Na ishod i brzinu odgovora nadležnih institucija utiče mnogo faktora:
- Sadržaj dokumentacije (da li je potpuna ili nepotpuna)
- Vrsta i kompleksnost objekta za koji se traže lokacijski uslovi
- Ažurnost i dostavljanje informacija nadležnih institucija podnosiocu zahteva
Ceo ovaj proces u prethodnih petnaestak godina išao je nepodnošljivo sporo iz mnogo razloga (ovog puta nećemo se baviti tom temom pošto zahteva kompleksniji pristup). Izuzetno je važno da napomenem da je od 2015. godine ovaj proces daleko efikasniji, tačnije od kada je uvedena elektronska objedinjena procedura.
Gradilište u vašem komšiluku
// Značajno je to što nadležne institucije sada imaju zakonski rok u kome moraju dostaviti odgovor podnosiocu zahteva. //
Praćenje ovog procesa je daleko jednostavnije putem elektronske aplikacije, kako za nas koji vodimo ovu dokumentaciju kroz sam postupak, tako i za Investitora koji blagovremeno dobija obaveštenja o tome u kojoj je fazi njegov konkretan zahtev.
U praksi primećujem da dokumentacija na kojoj radim (od marta 2015. godine) brže prolazi svoj put kroz nadležne institucije.
Šta definišu uslovi za projektovanje koje dostavljaju javna preduzeća
Podsećanja radi, nakon definisanja idejnog rešenja, podnošenja zahteva za lokacijske uslove nadležna institucija (opštinska služba) pribavlja uslove za projektovanje i priključenje od javnih preduzeća (imaoca javnih ovlašćenja).
Poslednji korak u ovom kompleksnom procesu pribavljanja lokacijskih uslova definišu uslovi za projektovanje i priključenje (tehničke informacije) koje dostavljaju javna preduzeća (imaoci javnih ovlašćenja).
// Većina Investitora (naročito oni koji se prvi put upuštaju u projektovanje i izgradnju objekta) tehničke informacije donose gomilu podataka koji zbunjuju. //
Kao projektant (arhitekta) više puta sam se našla u situaciji da klijent (Investitor) traži od mene pojašnjenja tehničke informacije. Izuzetno je složeno napraviti opšti odgovor na ovo pitanje (svaki objekat je priča za sebe)… vrsta, spratnost, položaj na parceli… ali pokušaću.
Pored opštih informacija koje sadrže ovi dokumenti:
- Naziv, vrsta i klasa objekta
- Broj parcele i katastarska opština
- Ime i adresa Investitora
Opisuje se detaljno način na koji bi objekat trebao da bude priključen na infrastrukturu.
Bitno je ove podatke dostaviti projektantima instalacija (elektroenergetske, vodovod i kanalizacija, mašinske instalacije).
Projektantima instalacija su ovi podaci neophodni u izradi Projekta za građevinsku dozvolu (PGD) kojim će biti definisana infrastruktura budućeg objekta.
Građevinske dozvole i dokumentacija
Podaci iz tehničke informacije na koje bi trebalo posebno obratiti pažnju su:
- Naknada za priključenje
- Rok za izgradnju priključka
- Dodatni uslovi za priključenje (ako ih ima)
- Dodatni uslovi za građenje (ako ih ima)
- Važnost tehničke informacije (12 meseci ili do isteka važnosti lokacijskih uslova)
Na kraju priče o postupku pribavljanja lokacijskih uslova dodala bih da se strpljenje isplati jer je ovaj dokument osnova za izradu projekta za građevinsku dozvolu.
Definisanjem svih koraka u ovom postupku imate brigu manje kada uđete u proces izrade Projekta za građevinsku dozvolu (PGD) i što je još važnije eliminišete gomilu nedoumica i ozbiljnih problema koji mogu nastati kasnije u procesu izgradnje objekta ako niste uzeli u obzir preporuke iz lokacijskih uslova.
U sledećem tekstu govorićemo o važnosti izrade projekta za građevinsku dozvolu koji je neophodan u sledećemo koraku, procesu dobijanja građevinske dozvole.
Nataša Komljenović dipl.inž.arh.
Arhitektonski studio „ArhInGreen“
21000 Novi Sad, ul.Pasterova br. 6
+381 63 580 469
Pokretač bloga na sajtu www.arhingreen.rs/blog