Kupovina stana u izgradnji – od projekta do objekta

Tržište nekretnina u Srbiji poslednje dve decenije doživljava dramatične transformacije. Stupanjem na scenu privatnog kapitala, pojava investitora u sveri izgradnje stanova u velikoj meri menja sliku naših gradova. Sa tim u skladu kupovina stana u izgradnji je rizična ili…?

Pomak u kvalitetu gradnje

Arhitektura izvan konteksta, lošiji kvalitet gradnje i ugrađenih materijala je najčešći rezultat, čast izuzecima.

// Uprkos tome, potreba za stambenim prostorom ne jenjava, jer je sve intenzivniji priliv stanovništva u naše veće gradske centre (Beograd, Novi Sad, Niš…). //

Međutim, poslednjih godina primećujemo izvesni pomak kako u kvalitetu gradnje i ugrađenih materijala, tako i u arhitektonskom izrazu. Sami tim ove promene prati i rast cena na tržištu nekretnina, koja je u odnosu na period od pre 2-3 godine veća za nekih 20% procenata.

Zbog svega navedenog kupovina stana u izgradnji je situacija sa kojom se sreće većina kupaca nekretnina. I pored popriličnog rizika koji nosi ovakav vid kupovine, niža cena u predugovaranju je faktor koji najčešće motiviše potencijalne kupce.

Kako se snaći u ovoj situaciji potencijalnog kupca nekretnine i svesti rizik kupovine stana u izgradnji na minimum?

Prva i osnovna preporuka je proveriti istoriju investitora, šta je do sada gradio, kakav je kvalitet realizovanih objekata i dragoceno bi bilo naći i čuti iskustva kupaca.

Ako su ove informacije povoljne, svakako dobro je videti šta investitor trenutno ima u ponudi.

Investitori najčešće kreću sa prodajom stanova kada su pribavili rešenje o odobrenju izvođenja radova i kada je izvršena prijava izvođenja radova.

Tako da je najvažnije kada krenete u potragu za svojim idealnim stambenim prostorom, da pored kataloške ponude stanova potražite na uvid prethodno spomenutu dokumentaciju.

Ako postoje ovi ključni dokumenti (rešenje o odobrenju izvođenja radova i prijava izvođenja radova) sasvim je sigurno da postoji i sledeća dokumentacija koju ću navesti:

• informacija o lokaciji, izdat od strane nadležne službe za poslove urbanizma,
• idejni projekat,
• lokacijski uslovi, izdat od strane nadležne službe za poslove urbanizma
• dokaz o pravu svojine ili zakupa, na građevinskom zemljištu,
• glavni projekat
• uslovi projektovanja imaoca javnih ovlašćenja (vodovod,toplana,elektrodistribucija…)
• dokaz o uplati naknade za gradsko građevinsko zemljište

Glavni projekat i odstupanja

Ovaj skup dokumenata garantuje da gradnja može da otpočne, a još je bolje ako je gradnja već otpočela tako da možete da obiđete samo gradilište i vidite da li se gradnja odvija po predviđenom planu.

Da je gradilište uredno formirano primetićete po tome što je ograđeno od susednih pracela i što ima jasno istaknutu gradilišnu tablu. Na gradilišnoj tabli trebale bi biti istaknute najvažnije informacije: ime investitora, ime projektanta, ime izvođača radova, ime nadzornog organa, broj rešenje o odobrenju izvođenja radova, broj prijave izvođenja radova i datum početka i datum završetka izvođenja radova.

Kupovina stana u izgradnji u ovoj ranoj fazi – vrlo je važno da obratite pažnju na ponudu i strukturu stanova, naročito ako želite da kupite stan u potkrovlju.

Kupovina stana u izgradnji – rizične jedinice

Jedan od problema sa kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu, za koji je izdato odobrenje za izgradnju, nije bio predviđen kao stan, već kao zajednička prostorija (ostava, tavan, vešernica, podrum i sl.) ili kao garaža.

Uknjiženje ovakve jedinice kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši promenu namene ove jedinice, a da bi se takve prostorije pretvorile u stan, pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu sa urbanističkim uslovima, kako bi moglo biti izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan.

Ovom prilikom bih vam naglasila, da je potrebno imati u vidu da je rizično kupiti jedinicu koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan. Ako se upuštate u ovaj vid kupovine, morate uzeti u obzir da će pribavljanje dokumentacije za promenu namene iziskivati dodatne troškove. Takođe, može se desiti da se odobrenje za promenu namene i ne dobije, naročito kada su u pitanju garaže, jer prema važećim zakonskim propisima, objekat u gradskim zonama mora imati određeni broj garaža ili garažnih mesta.

Glavni projekat se projektuje prema idejnom projektu koji je sastavni deo lokacijskim uslovima, pa je potrebno uzeti u obzir činjenicu da odstupanje od projekta može predstavljati i odstupanje od urbanističkih uslova, naročito ako dolazi do izmena u dimenzijama, što je obično slučaj kod potkrovlja.

// Savet je ne kupovati stan u potkrovlju u ovoj ranoj fazi, već ako je to vaš isključivi izbor svakako potražite ponudu gde je stan u potkrovlju već u završnoj fazi. I kada možete uporediti informacije iz važeće dokumentacije i realizacije na licu mesta. //

Takođe, postoji još jedan momenat koji može biti rizičan u ovoj ranoj fazi izgradnje, a na koji želim da vam skrenem pažnju.

Ukoliko u toku izgradnje objekta investitor želi da odstupi od dokumentacije na osnovu koje je izdato rešenje za odobrenje izvođenja radova, odnosno od glavnog projekta, u smislu odstupanja od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, neophodno je da pribavi odobrenje za izgradnju po izmenjenoj dokumentaciji, odnosno da izvrši izmenu glavnog projekta sa potvrdom nadležnog organa o njegovom prijemu.

U praksi se često dešava da investitori izgrade veći objekat od onog za koji su dobili odobrenje za izgradnju a da izmenu nije moguće kasnije sprovesti zbog neusklađenosti iz urbanističkih uslova i da se dogodi identična situacija kao sa stanovima u potkrovlju koji nisu bili predviđeni prvobitnim projektom.

Kako bi se prevazišla ova rizična situacija, a u koliko je stan za koji ste zainteresovani delom izveden (grubi građevinski radovi) važan dokument koji bi trebao da poseduje investitor je rešenje o završetku objekta u konstruktivnom smislu.

A ukoliko su izvedeni svi radovi (grubi građevinski radovi + zanatski radovi) neophodna dokumentacija koju investitor treba da poseduje je tehnički pregled.

// Tehničkim pregledom kontroliše se usklađenost izvedenih radova sa rešenjem za izgradnju i tehničkom dokumentacijom, takođe i sa tehničkim propisima i standardima. //

Važno je naglasiti da se ne može vršiti tehnički pregled objekta, niti odobriti upotreba, ukoliko je objekat, izgrađen bez rešenja za izgradnju i bez glavnog projekta.

Kada je komisija za tehnički pregled konstatovala da je objekat podoban za upotrebu, izdaje se upotrebna dozvola. Objekat se može koristiti tek po pribavljanju upotrebne dozvole, koju izdaje organ nadležan za izdavanje odobrenja za izgradnju.

// Sastavni deo upotrebne dozvole je garantni rok za objekat, bez upotrebne dozvole uknjiženje predmetnog stana neće biti moguće. //

Zakonom o planiranju i izgradnji, takođe je propisano da objekat koji se gradi (a koji je izgrađen bez rešenja o izvođenju radova i bez glavnog projekta), takav objekat ne može biti priključen na elektroenergetsku, termoenergetsku ili telekomunikacionu mrežu, kao ni na vodovod i kanalizaciju.

Svakako iz svega dosada navedenog vidimo da što je izgradnja stana bliža svom krajnjem cilju (izdavanju upotrebne dozvole, uknjižbi objekta i na kraju uknjižbi stana) to je i rizik manji.

Ovim putem predstavili smo vam moguće tehničke rizike i kako da ih uočite i prevaziđete kada je kupovina stana u izgradnji u pitanju.

Dok pitanje pojašnjenja sklapanja ugovora, overe i detalja vezanih za uknjižbu svakako ostavljam da nam pojasni advokatska profesija ili stručnjaci u prometu nekretninama.

Nataša Komljenović dipl.inž.arh.
Arhitektonski studio „ArhInGreen“
21000 Novi Sad, ul.Pasterova br. 6
T. +381 63 580 469
Pokretač bloga na sajtu www.arhingreen.rs/blog