Pitanje ozakonjenja/legalizacije objekata je goruća tema, kako struke tako i svih onih koje ova problematika direktno dotiče.
Obzirom da sam već punih 17 godina u struci, smatram da nikako nije poželjno da ignorišem ovo pitanje. Jer ozakonjenje objekata kako direktno, tako i indirektno utiče na ozdravljenje (ili stagniranje) naše posustale arhitektonsko-građevinske industrije poslednjih 30 godina.
Temom ozakonjenja/legalizacije bavim se intenzivno 15 godina, iza toga nešto više od 250 rešenih predmeta u postupku ozakonjenja/legalizacije objekata i tri zakona koja su u tom periodu bila aktuelna (uključujući i poslednji koji je na snazi).
Povod da govorimo o ozakonjenju objekata, je pre svega suštinsko pitanje koje se nameće nakon 5 godina od kako je Zakon o ozakonjenju stupio na snagu.
Kakvi su efekti u praksi i da li postoje pomaci u rešavanju ovog kompleksnog pitanja?
Sa novim Zakonom o ozakonjenju (koji je stupio na snagu 2015.godine) termin legalizacija je zamenjen terminom ozakonjenje i definiše se kao proces koji je započet 27.11.2015. godine i proces rešavanje ovog pitanja deli u tri faze.
Prva faza, podrazumevala je popis svih nezakonito izgrađenih objekata na teritoriji Republike Srbije. Nakon okončanja ove faze (period od godinu dana) prvi put imamo podatke i formiranu bazu nezakonito izgrađenih objekata (2.004.932 nezakonitih objekata, od ovog je 974.048 stambenih objekata). Baza objekata dostupna je na zvaničnoj Internet prezentaciji Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.
U drugoj fazi, nakon popisa (period od godinu dana) građevinska inspekcija donosila je rešenja o rušenju objekata na osnovu koga je otpočet postupak ozakonjenja za 895.336 nezakonitih objekata. Važno je napomenuti da veliki broj rešenja glasi na NN lica iz razloga što je veliki broj objekata u vlasništvu lica koja ne borave na teritoriji Republike Srbije (dijaspora) i manji broj lica koja nisu želela da potpišu popisni list.
Tako da možemo reći da je to jedan od otežavajućih faktora koji utiču na efikasnost rešavanja pitanja ozakonjenja objekata.
Krajem novembra 2017.godine, započinje treća faza u realizaciji rešavanja kompleksnog pitanja ozakonjenja objekata koja podrazumeva donošenje Rešenja o ozakonjenju od strane nadležnih opštinskih službi i još uvek je u fazi realizacije.
Kako bih vam što jasnije prikazala važnost pitanja ozakonjenja objekata osvrnuću se na neka važna pitanja na koja ću pokušati da odgovorim.
Tri faze u procesu ozakonjenja objekata
Zašto je važno uključiti se u proces ozakonjenja objekata?
Zakonom o ozakonjenju objekata predviđeno je da svi koji su do sad podneli zahtev za legalizaciju sa pratećom dokumentacijom, uz plaćanje fiksnih troškova mogu da ozakone objekat. Oni koji nisu do sad podnosili zahtev/dokumentaciju imaće takođe priliku da ozakone objekat.
Potrebna dokumentacija za ozakonjenje objekta je sledeća:
- Dokaz o vlasništvu
- Izveštaj o zatečenom stanju
- Elaborat geodetskih radova
- Taksa u fiksnom iznosu u zavisnosti od namene i kvadrature objekat
Kao projektantska firma koja je već 15 godina uključena u izradu Izveštaja neophodnih za legalizaciju objekata pojasniću Vam šta sadrži Izveštaj o zatečenom stanju i Elaborat geodetskih radova:
- Izlazak na teren i snimak izvedenog stanja
- Tehnički opis objekta, instalacija i korišćeni građevinski materijali
- Opis stepena završenosti objekta
- Grafički prikaz osnova svih spratova i krova
- Fotografije karakterističnih fasada
- Elaborat geodetskih radova
- Osnovni podaci o objektu (Ime vlasnika, adresa objekta, br.katastarske parcele, ime i licenca odgovornog projektanta).
ŠTA JOŠ TREBA ZNATI…
Zahtev za legalizaciju mogu podneti i objekti koji nisu kopletno završeni, koji imaju minimalnu infrastrukturu, temelj, zidove i krov, odnosno kada su izvedeni samo konstruktivno građevinski radovi. Kada je spratnost objekata u pitanju, maksimalna spratnost iznad dozvoljene koja se može legalizovati je dva sprata. Predmet ozakonjenja u područjima gde ne postoje planska dokumentacija moguće je legalizovati maksimalno četiri sprata, odnosno tri plus potkrovlje.
Predmet ozakonjenja je i objekat započet sa važećom građevinskom dozvolom i projektnom dokumentacijom na kome je prilikom izvođenja radova odstupljeno od izdate građevinske dozvole i potvrđenog glavnog projekta.
Predmet ozakonjenja može biti nadogradnja, pretvaranje zajedničkih prostorija u stan ili poslovni prostor, ili pripajanje zajedničkih prostorija susednom stanu (sa napomenom da je potrebna većinska saglasnost vlasnika u kolektivnom stanovanju).
Takođe važno je znati za koje objekte NE TREBA podnositi zahtev:
- Ako je podnet zahtev za legalizaciju u ranijim sazivima, postupak prelazi odmah u postupak ozakonjenja
- Ako je podnet zahtev u Katastru po Zakonu o upisu prava svojine, zahtev prelazi odmah u postupak ozakonjenja
- Ako je objekat izgrađen pre 1968. godine, ovi objekti su preuzeti iz zemljišnih knjiga i nema potrebe da se ozakonjuju
- Ako je objekat izgrađen na osnovu građevinske dozvole, ali nije ishodovana upotrebna dozvola, potrebno je podneti zahtev za izdavanje upotrebne dozvole
- Ako objekat ima upotrebnu dozvolu ali nije uknjižen, potrebno je podneti zahtev za uknjižbu u Katastru.
Dokumentacija za ozakonjenje objekata
Posebno bih naglasila koji objekti ne mogu biti ozakonjeni:
- Izgrađeni odnosno rekonstruisan na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo i sl.)
- Izgrađen, odnosno rekonstruisan od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i stabilnost.
- Objekti izgrađeni na površinama javne namene, to jest na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene i koji su obavezno u javnoj svojini, objekti u izgrađeni u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnih dobara (osim vikendica i porodičnih objekata u drugom stepenu zaštite), zatimu zoni zaštite kulturnih dobara od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisani u Listu svetske kulturne baštine, u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa i objekata infrastrukture posebne namene.
- Izgrađen u zaštitnoj zoni duž trase radio koridora, na pravcima prostiranja usmerenih radio signala između radio stanica u kojoj nije dozvoljena izgradnja.
- Za koje je nadležni organ u skladu sa ranije važećim propisima kojim je bila uređena legalzacija objekata doneo rešenje kojim se odbija zahtev za legalizaciju.
Nataša Komljenović dipl.inž.arh.
ArhInGreen, projektovanje i inženjering
Ul.Pasterova br.6, Novi Sad
www.arhingreen.rs
info@arhingreen.rs
063/580-469