U poslednjih par godina sve viÅ”e stanara zgrada odluÄuje se da za upravnika zgrade angažuje profesionalno struÄno lice preko agencije, odnosno registrovane firme za obavljanje tih poslova, koje poseduje licencu za tu vrstu rada, te koji dobro poznaje zakone i pravilnike i koji se dobro razume u administrativno upravljanje zgradom. Iako se svima prva misao koja se javlja u vezi sa ovim poslom odnosi na neke praktiÄne aktivnosti poput održavanja u smislu ÄiÅ”Äenja, popravke lifta, sistema obezbeÄenja i video nadzora i tome sliÄno, posao je ipak mnogo obimniji i kompleksniji.
Za normalno i adekvatno funkcionisanje zgrade kao pravnog lica potrebno je da bude obezbeÄena adekvatna i praktiÄna i administrativna strana. Ali tu u obzir treba uzete i balansiranje izmeÄu zahteva i potreba stanara kao i onoga Å”to su realne moguÄnosti. NeÅ”to viÅ”e o ovom poslu, zaduženjima, obavezama ali i odgovornoÅ”Äu sa druge strane možete proÄitati u nastavku teksta.
Zakonske odredbe i pravila
Zakon o stanovanju i održavanja zgrada stupio je na snagu poÄetkom 2017. godine i od tada je krenula reforma praktiÄnog funkcionisanje i primene odredbi ovog Zakona u praksi. Prvih godina stanari su bili zbunjeni i nisu bili sigurni u vezi sa svim bitnim pitanjima i stvarima koje je potrebno reÅ”iti. Danas je to uobiÄajeno i neÅ”to Å”to su ljudi potpuno prihvatili i na Å”ta su se u suÅ”tini i navikli. Iako je i ranije postojala skupÅ”tina stanara koja je imala svog predsednika i na taj naÄin funkcionisala i održavala objekta ,,u životuā, ovim Zakonom bliže i preciznije su definisane kljuÄne obaveze, zaduženja i odgovornosti tog zaduženog lica za te poslove kao i procedure i nadležnosti drugih ustanova.
Obavezna je registracija stambenih zajednica u univerzalnom Registru stambenih zajednica i to bi do danas trebalo da je u potpunosti reÅ”eno, te se oÄekuje da imamo ažurnu bazu podataka po tom pitanju. Da bi se neko bavio profesionalno ovim poslom potrebno je da ima registrovano privredno druÅ”tvo odnosno da bude preduzetnik koji je organizator profesionalnog upravljanja. Lice koje se bavi tim poslovnom mora posedovati posebnu licencu za obavljanje poslova iz te oblasti i mora biti upisano u jedinstveni registar koji se vodi pri Privrednoj komori Srbije. Osim toga mora imati i neke druge liÄne i profesionalne karakteristike.
Zaduženja, obaveze i odgovornost
Pre svega treba krenuti od opÅ”tijih pojmova i zaduženja, a ona se odnose na predstavljanje i zastupanje stavova, miÅ”ljenja, potreba i želja stanara iste te stambene jedinice. Osim toga, on u ime svih posreduje kod institucija i sprovodi pravne radnje u vezi sa svim potrebnim pitanjima. Kada su u pitanju administrativni poslovi, osim registracije, potrebno je da vodi odreÄenu evidenciju u skladu sa propisima. To se pre svega odnosi na voÄenje ažurne evidencije svih posebnih, zajedniÄkih i samostalnih delova, svih vlasnika, suvlasnika i zakupaca.
Pored toga, voÄenje raÄuna o sredstvima na zajedniÄkom tekuÄem raÄunu je velika odgovornost i obaveza. Njime se raspolaže pre svega u korist i u skladu sa odlukama skupÅ”tine, a ne donose se liÄne i ishitrene odluke. I ne treba zanemariti praktiÄne radove koji su neizostavni deo, a odnose se na organizaciju radova na zajedniÄkim delovima i zemljiÅ”tu, nekih hitnih intervencija, voÄenju raÄuna o postavljanju, održavanju i pravilnoj upotrebi video nadzora i tome sliÄno.
Å ta u sluÄaju kvarova i drugih problema?
Upravnik je dužan i da vodi raÄuna o održavanju kao i o svim drugim problemima koji se mogu javiti. Kvarove otklanja tako Å”to se angažuje registrovana firma za svaki konkretni sluÄaj. Ali mogu se desiti i neke druge vrste problema poput nepoÅ”tovanja kuÄnog reda u bilo kom delu, posebno kada je reÄ o buci i drugim Å”tetnim uticajima. U tom sluÄaju oni ovakve vrste prijava moraju biti spremni da primaju 24/7 i da na taj naÄin budu uvek dostupni, za prijem prijave i naÄinima za reÅ”avanje. U tom smislu potrebno je posedovanje i znanja u smislu kome se prijavljuju obaveÅ”tenja, ko je nadležni organ, kao i koje je dodatne mere potrebno preduzeti.
Ko su spoljni saradnici?
Kao Å”to je moglo da se zakljuÄi iz prethodno izloženog veoma važnu stavku poslova obuhvata posredovanje i saradnja sa drugim sistemima. Svako iz svog domena poslovanja ima znaÄajan uticaj na celokupno funkcionisanje. Kao delovi slagalice, svi ti sistemi pomažu da se stvori celina koja funkcioniÅ”e baÅ” kako treba. VeÄ je pomenuta administracija kao i finansije, a njima treba dodati i službe koje se bave održavanjem i ÄiÅ”Äenjem, tehniÄke službe (za održavanje liftova, za sistem grejanja, za elektriku i dr.) koju su zadužene za ispravnost i popravke, zastupniÅ”tva… U odnosu na to saradnici mogu biti knjigovodstvene agencije, službe tehniÄke podrÅ”ke kao i službe održavanja (elektrike, tehnike, vodoinstalateri, ÄistaÄi snega i tome sliÄno).
ZnaÄaj i upravljanje video nadzorom
Jedna od stvari koja znaÄajno doprinosi oseÄaju bezbednosti i sigurnosti, pored ažurnog spiska stanara, zakljuÄanih ulaznih vrata i savremenih interfona, jeste regulisanje video nadzora u ovakvim objektima. Da bi se instalirao video nadzor mora ga izglasati dvotreÄinska veÄina stanara (koji svoju saglasnost daju pismeno) jer se finansira iz investicionog fonda zgrade odnosno sa dela raÄuna koji se vodi kao investiciono upravljanje. Osim toga treba se ispune joÅ” neki kriterijumi.
Video nadzor mora biti postavljen u skladu sa propisima od kojih se dominantan deo odnosi na odredbe Zakona o zaÅ”titi podataka o liÄnosti, a jedan deo i na odredbe Zakona o privatnom obezbeÄenju. Dakle taÄno se zna gde se kamere mogu montirati, ko ima uvid u njih i pod kojim uslovima. Ali se jasno mora istaÄi na vidljivom mestu obaveÅ”tenje o postojanju kamera kao i kontakt podaci o licu koje je za održavanje istog zaduženo. Dakle, postavljanje video nadzora na spratovima i u liftovima nije dozvoljeno, dok se kamere postavljaju tako da snimaju ulaz u sve zajedniÄke prostorije, ali ne i nadzor u istim. Upravo jedan od spoljnih saradnika može da bude i agencija koja se bavi puÅ”tanjem u rad i održavanjem sistema tehniÄke zaÅ”tite, video nadzora. Ta agencija ili firma mora da poseduje licencu za obavljanje ovih poslova posebno za montažu, puÅ”tanje i održavanje.
Za svaku zloupotrebu video nadzora postoje odreÄene sankcije koju ovlaÅ”Äeno lice može da snosi.